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在自貿區、西部陸海新通道等政策利好的加持下,廣西正在成為投資的熱土。

 

3月11日,綠地控股集團股份有限公司與廣西簽訂《全面深化戰略合作協議》,未來五年綠地将在廣西新增投資超1000億元。

 

綠地為何選擇廣西?廣西又能給綠地帶來什麼?

 

01

 

綠地2013年才進入廣西,盡管布局的時間不長,但這個資産破萬億的地産巨頭,對廣西這片西部土地可謂青睐有加。

 

在布局廣西的第二年,綠地就和廣西簽訂了投資協議,規劃在未來的5到10年内投資1500億元。這次再次新增投資1000億元,西部菌推測其中有和上次簽約重合的部分。

 

1000億元相當于什麼概念呢?

 

根據官網信息,綠地目前在廣西首府南甯已經投資了10個項目,累計開發建設面積達400萬平方米,總投資額近300億元,納稅額達40億元。5年再投1000億,相當于南甯既有投資規模的3倍多。

 

具體的投資内容,主要包括兩個方面。第一是參與當地直屬國有第二家千億元企業廣西建工集團的國企混改:

 

綠地控股拟作為意向戰略投資方參與廣西建工集團有限責任公司混改,通過“股權轉讓+增資擴股”方式最終形成綠地控股、地方國資、管理層及核心員工共同持股的“三元股權結構”。

 

第二是在其他多個領域進行投資。比如科技創新領域,信息技術、大數據、人工智能、智慧城市等方面合作,在南甯選址建設綠地科技城、綠地雙創中心及科創總部基地等重點項目。

 

國際貿易領域,推動“綠地全球商品貿易港”落地,建綠地·廣西東盟全球貿易港;大健康領域,“醫康養”項目試點,為廣西引進一批頂尖國際醫療機構;總部經濟領域,建設南甯綠地集團東盟總部項目;軌道交通領域,加大對南甯TOD、城市更新等領域的投資。

 

來源:網絡

 

這些投資大部分都指向南甯,不過以房企的核心身份來評判,投資跨度還是相當高的,比較清晰地反映出綠地當前的業務方向。

 

事實上,在前幾年逐漸淡化能源業務後,綠地就開始朝着“房地産開發為主業,大基建、大金融、大消費以及科創、康養等新興産業并舉發展”的方向邁進。

 

這次重倉廣西,從房産到基建,從科創到國貿,多元化的戰線充分顯示出綠地各個領域通吃的野心。

 

02

 

無論是對國家政策的研判,還是對區域發展趨勢的洞悉,地産巨頭們幾乎都有着精準而敏銳的判斷力。

 

比如在東北振興的政策導向下,萬達、恒大等同在第一時間進行了布局,響應國家号召,成百上千億的投資資金嘩啦啦地往裡砸。

 

曾經因為退房停工問題折戟東北的綠地,同樣在沈陽、哈爾濱等地連續出手,綠地哈爾濱東北亞國際貿易中心日前就已經正式啟動。

 

這次綠地在廣西加注,首先當然是看準了廣西的區位和利好。

 

廣西本就是東盟門戶、海上絲綢之路重要支點,同時近期喜提自貿區,南甯也在陸海新通道中被多次點名。關于這點,西部菌在之前的文章中有過分析,不再贅述。

 

要知道綠地雖然在不斷拓展業務版圖,進行多元化嘗試,但它的戰線同樣有收縮的一面。

 

今年1月綠地公布的業績報告顯示,2019年,綠地控股在三四線城市的住宅銷售金額及面積,分别同比增長26%、35%。即便如此,董事長張玉良還是明确提到,“未來的拿地重心将回到一二線城市”。

 

在房地産市場增長放緩的前提下,地産巨頭們的出手都是相當謹慎的,由此也可以看出廣西對于綠地的重要所在。

 

當然,除了廣西的區位和利好外,更重要的一點在于,廣西能夠提供綠地向大基建方向轉移的巨大空間。

 

最近“新基建”的概念很火,而從已經公布的投資項目看,基建項目很大一部分集中在中西部省份。

 

 

 

像廣西這樣的欠發達地區,城市化、工業化尚未完成,城市更新、公共交通等各個市政工程領域,還有很大的投資建設空間,它正是綠地所需要的。

 

這次綠地參與廣西建工的國企混改,意圖正在于做大基建闆塊,尋找新的增長點。其實從業績數據來看,綠地的大基建業務,已經增長到快要能和房産主業抗衡了:

 

2019年,綠地控股房地産主業實現結轉收入1947億元,同比增長21%;而基建闆塊實現營業收入1866億元,同比增長47%。

 

在廣西建工之前,為了實現“大基建未來要沖刺進入全國前五名”的目标,綠地早已大舉殺向各地的建工領域,貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工等,都有綠地的身影。

 

03

 

對于2020年的房地産市場走向,張玉良有過“整個市場的總量将下降5%-10%”的判斷。

 

房企的日子越來越不好過了,頭部房企不再像過去那樣躺着掙錢,中小地産公司接連關門倒閉。這解釋了綠地為何要多元化,将觸角伸向基建等領域。

 

而對綠地而言,在廣西重金出手,野心背後也有更現實的難題——綠地正面臨掉隊的危險。

 

 

時間倒回到幾年前,綠地可是“地産一哥”的有力競争者。比如2012年,綠地的銷售額突破千億大關,力壓保利、中海、恒大等,排在第2名,僅次于萬科。

 

然而時移世易,如今的綠地,甚至有掉出第一梯隊的危險了。比如克爾瑞公布的2019年銷售榜單上,綠地的銷售業績隻能排到第6位,操盤金額隻有碧桂園的一半。

 

并且,綠地和碧桂園、萬科、恒大的業績差距,還在進一步擴大。2019年,綠地控股全年的利潤總額是305億元,大概隻相當于去年上半年恒大核心利潤的水平。

 

在能源業務逐漸淡化之後,綠地地産主業的發展速度,也有些跟不上碧桂園、萬科、恒大TOP3了。近幾年在基建領域頻繁落子,說到底還是為了彌補地産主業掉隊的不足。

 

 

 

問題在于,參與地方的建工混改,雖然能夠提供融資、拿地和拿項目的便利,但基建闆塊本身的毛利率比較低,未必是個來錢快的香饽饽。

 

對外界“大基建拉低綠地含金量”的質疑,張玉良回應稱,“不能簡單比較不同行業的利潤率,要比較利潤率的行業水平,達到行業高水平就不錯了。”

 

隻是,綠地本質上仍然是一個地産公司,房地産是它安身立命的根本。而在房地産行業增長空間減少的前提下,将有限的資源,投入到毛利率不高的基建領域,到底劃不劃算呢?

 

這筆賬當然很難算清楚。未來總是充滿不确定性,洗牌随時都在發生。在“市場下行,結構分化,競争加劇”的前提下,綠地顯然面臨着更大的挑戰。

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